foto: Mattijs Scholten (l) en Guus van Puijenbroek
Een uniek project om aan te werken
Voor Scholten was het een verademing om aan een initiatief te werken waarin het niet alleen draaide om euro’s per vierkante meter, maar ook om maximale kwaliteit. "Je krijgt de ruimte om gave oplossingen te bedenken die ook uitgevoerd kúnnen worden. Van de wadi’s tot de beekverlegging, van natuurmuur tot een parkeerplein dat als overloopgebied kan fungeren. Er zitten zoveel unieke elementen in Het Land van Anna: wat mij betreft een droomproject om aan te werken."
Antea Group speelde een cruciale rol in de ontwikkeling van de plannen voor Het Land van Anna. Mattijs Scholten, projectmanager: "Ik was tien jaar geleden al betrokken bij de eerste bodemsaneringen op het HaVeP-terrein. Vervolgens zijn we meegegroeid in de ontwikkelingsvraagstukken die daarna kwamen."
Van ecologisch onderzoek tot vergunningverlening, van omgevingsmanagement, kostenexploitatie tot een plan voor de beekverlegging: Antea Group mocht de afgelopen jaren op veel verschillende borden schaken. Scholten: "Ja, het is een uitdaging gebleken om een duurzame en natuur-inclusieve woonwijk te ontwikkelen. Toch hebben we laten zien dat dit goed mogelijk is én dat je zelfs een plus kunt maken."
"Het is een verademing om aan een initiatief te werken waarin het niet alleen draait om euro’s per vierkante meter, maar ook om maximale kwaliteit."
Bouwen binnen stedenclusters
En ook op dat niveau zijn plannen nodig om meters te maken in de woningbouwopgave. Savelberg: "Nederland is het land van stedenclusters. Denk aan de driehoek Zupthen, Deventer, Apeldoorn. Of het gebied tussen Etten-Leur, Breda en Tilburg. In de ruimtes tussen die clusters liggen kansen om op beperkte schaal woningen te ontwikkelen. Maar, dit moet je uiteraard wel heel zorgvuldig en vanuit een gezamenlijk, innovatief en toekomstbestendig concept doen."
Niet te doen
De manier waarop we nu bestuurlijk zijn georganiseerd, maakt het lastig om dit van de grond te krijgen. Savelberg: "Binnen zo’n bovenregionaal stedencluster krijg je te maken met meerdere bestuurlijke lagen: gemeentes, waterschappen en soms zelfs meerdere provincies. En hiermee met een tal van lokaalgebonden visies, waarden en belangen. Op de manier waarop we nu zijn georganiseerd, wordt het steeds lastiger die innovatieve, samenhangende visie te ontwikkelen."
Drijfzand
Het Land van Anna kon rekenen op een zeer betrokken familie die het geld én het geduld had om ambities waar te maken. Savelberg: "Maar, veel ontwikkelaars en initiatiefnemers hebben dit niet. Je ziet nu al dat plannen op de lastige locaties op de lange baan worden geschoven. Niemand heeft trek in een drijfzand aan regels, eisen, belangen. Dit baart zorgen. In de stad, op het platteland: we moeten voorkomen dat we ons land feitelijk op slot zetten."
Een heel pakket aan waarden
Een project als het Land van Anna laat zien hoe lastig dit is. Savelberg: "Zelfs bij een relatief klein plan als dit, krijg je al te maken met een heel pakket aan waarden en belangen waar we als samenleving iets mee willen: natuur, stikstof, waterveiligheid, circulariteit, energietransitie. Het is bijna een onmogelijke opgave geworden om aan alles recht te doen. Laat staan dat je dit op een nóg hoger abstractieniveau doet."
Peter Savelberg is urban innovator van PS Vastgoedconcepten. Het ‘Land van Anna’ is wat hem betreft een inspirerend voorbeeld van hoe je kunt bouwen met aandacht voor natuur, omgeving en de maatschappelijke opgaven waarvoor we staan. Maar, deze plannen vragen – naast een investeerder die erin gelooft - meer dan ooit om creativiteit en een andere bestuurlijke samenwerking.
"De randen van dorpen en steden zijn interessante plekken om woningbouw te ontwikkelen", ziet Savelberg. "Zeker omdat inbreiding van steden niet hét enige antwoord is op de grote vraag naar woningen. De tijden dat we aan een stadsrand even een Vinex-wijkje uitrolden zijn echt voorbij. De locaties die nog ruimte bieden vragen om plannen waarin je ontwikkelt in samenhang met natuur, duurzame landbouw, energietransitie en waterberging."
"We moeten ervoor waken dat
woningbouw onmogelijk wordt."
"Waar ik trots op ben is dat je die ambitie
in zoveel verschillende elementen terugziet."
Biomassa en cultuurhistorie
En er zijn meer plussen gemaakt. Ten zuiden van het plangebied is, ter compensatie, tien hectare laagwaardige landbouwgrond tot natuur ontwikkeld. Energietransitie en circulariteit zijn eveneens ankerpunten. Zo is Van Puijenbroek trots op de biomassacentrale die de wijk duurzaam gaat verwarmen. "Het hout waarop we stoken is dunningshout en komt van ons landgoed twee kilometer verderop: hoe circulair wil je het hebben? Daarnaast zorgt het voor 97% CO2-neutrale warmte." En dan is er nog het stedenbouwkundig plan. "Wanneer je hier over dertig jaar fietst of wandelt, zal de geschiedenis nog altijd herkenbaar zijn."
Doorgeven
Inmiddels nadert dit marathon-project de finish. Eén van de laatste stappen is de sanering van de grond, daarna kan er gebouwd worden. Van Puijenbroek: "Mijn familie is hier 150 jaar geleden gestart met textiel. We dachten dat de bodem door de decennia heen flink vervuild was geraakt, maar dit viel uiteindelijk reuze mee. Wij hebben dat helemaal hersteld en zo kunnen we het goed doorgeven."
"Een duidelijk geval van win-win.
Toch kostte het jaren om dit mogelijk te maken."
Nalatenschap
Ruim tien jaar geleden kwamen de weefmachines tot stilstand; het markante ketelhuis blies jaren eerder al z’n laatste adem uit. Van Puijenbroek: "De textielfabriek was verouderd. Na het stopzetten van het weven en het verven kwam het HaVeP-terrein er wat verloren bij te liggen. Namens VP Capital wilden wij onderzoeken hoe we invulling konden geven aan deze plek. Maar, dan wel met de ambitie om, koste wat het kost, iets moois en duurzaams na te laten aan het dorp."
foto: Guus van Puijenbroek
foto: Peter Savelberg
Land van Anna
Land van Anna ligt aan de Nieuwe Ley naast Landgoed Gorp & Roovert.
Vlakbij de nieuwe woonwijk staat Huize Anna, een imposante villa met parktuin, centraal. Het naastgelegen HaVeP-fabrieksterrein is grotendeels gesloopt en biedt ruimte aan 188 nieuwe woningen. De woonwijk wordt duurzaam en natuur-inclusief ingericht. De verlegging van De Nieuwe Ley is eveneens onderdeel van het project. Naast duurzaamheid, groen en water staat respect voor het industrieel erfgoed centraal. Zo worden oude bestrating en betonplaten van de voormalige fabrieksterreinen hergebruikt en komen de traditionele sheddaken (zaagtandvorm) terug in het ontwerp.
Van ecologie naar waterveiligheid
Een duidelijk geval van win-win. Toch kostte het jaren om dit mogelijk te maken. Savelberg: "Die beekverlegging werd niet alleen een ecologisch vraagstuk waarvoor je allerlei onderzoeken moest uitvoeren en met allerlei lokale partijen om tafel moest. De beek ging ook over waterveiligheid. Hiervoor waren nog meer onderzoeken en afstemming nodig. Dit vraagt om geduld, een lange adem. En met hoe meer partijen je om tafel zit, hoe meer ambities erbij komen en hoe meer geld het kost. Bewonderingswaardig dat de familie toch heeft doorgezet."
Peter Savelberg, Urban innovator PS Vastgoedconcepten
Guus van Puijenbroek, Managing Director VP Capital
Plan op koers
Eerlijk is eerlijk, de familie kreeg weleens een punthoofd van het hele project. Van Puijenbroek: "We zijn ondernemers van huis uit. Die zijn het liefst lekker pragmatisch; denken in oplossingen. En hoewel wij op elk onderdeel met positieve intenties in dit plan waren gestapt, viel het soms tegen hoeveel procedures je nog moest doorlopen en met hoeveel instanties je moest schakelen. Gelukkig hebben partners als Antea Group en Peter Savelberg ons hier stap voor stap doorheen geloodst en het plan op koers gehouden."
Mattijs Scholten, Projectmanager Milieu & Energie Zuid Antea Group
Vleermuistoren
Dit laatste mag gezegd; in het plan zijn kosten noch moeite gespaard om tot een duurzame invulling te komen. Van Puijenbroek: "Waar ik trots op ben is dat je die ambitie in zoveel verschillende elementen terugziet. Neem het natuur-inclusief wonen. Tuinen worden straks ingericht met allerlei inheemse soorten. En in het plan is volop aandacht voor beschermde soorten. Achter de luiken van de familievilla zijn vleermuiskasten opgehangen en in de tuin hebben we zelfs een vleermuistoren en uilenverblijven laten bouwen. Ingrepen waar je op voorhand niet over nadenkt. Maar, het is mooi om te zien dat ze werken."
Beek verleggen
De inpassing van de Nieuwe Ley is daar een tekenend voorbeeld van. Savelberg: "Voor de gemeente vormde de beek de natuurlijke bebouwingsgrens van Goirle: daar kon niet aan getornd worden. Maar, we weten dat de beek door de jaren heen meermaals is verlegd. Dit bracht ons op het idee om de beek een paar honderd meter naar het zuiden te verleggen en te verbreden. Zo creëerden we niet alleen meer ruimte, we deden hiermee ook recht aan de historische ligging, droegen bij aan de biodiversiteit en aan meer waterveiligheid."
"Wanneer je hier over dertig jaar fietst of wandelt,
zal de geschiedenis nog altijd herkenbaar zijn."
Vele puzzelstukjes
Zo ontstond een plan voor een woonwijk: duurzaam en natuur-inclusief. De gemeente stond er welwillend tegenover. Te meer omdat er voor andere delen aan de zuidrand ook plannen waren. "Toch duurde het even voordat het plan de wind in de zeilen kreeg", vertelt urban innovator Peter Savelberg. Hij werd door de familie gevraagd om de plannen verder te brengen. "Tien jaar geleden kwamen we net uit de crisis; de urgentie voor woningbouw was niet groot. Daarnaast moesten we ontzettend veel puzzelstukjes leggen om dit plan mogelijk te maken: ecologie, waterberging, erfgoed, milieu. Dat is onze grootste uitdaging gebleken."
Een statige villa met parktuin, lommerrijke paden, een vriendelijk beekje. Maar ook hekwerken, loodsen, silo’s en fabriekspijpen. De zuidkant van Goirle is een rafelige rand waar dorp, landelijk gebied en industriële nijverheid elkaar ontmoeten. Een plek die nauw verweven is met de familie Van Puijenbroek. "Hier startte mijn betovergrootvader z’n textielfabriek; in de naastgelegen villa zijn vele generaties van Puijenbroek opgegroeid’, vertelt Guus van Puijenbroek - directeur van VP Capital: de investeringsmaatschappij van de familie."
"Ecologie, waterberging, erfgoed, milieu.
Dat is onze grootste uitdaging gebleken."
De zuidrand van Goirle ondergaat de komende jaren een ware metamorfose. De plek waar anderhalve eeuw lang de HaVeP-textielfabriek draaide, transformeert tot een gebied waar wonen, natuur en duurzaamheid hand in hand gaan: het Land van Anna. Precies zoals de familie Van Puijenbroek – eigenaar van het gebied – het voor ogen had. "Alle lichten staan op groen, maar eenvoudig was ‘t allerminst", blikt Guus van Puijenbroek terug.
Een uniek project om aan te werken
Voor Scholten was het een verademing om aan een initiatief te werken waarin het niet alleen draaide om euro’s per vierkante meter, maar ook om maximale kwaliteit. "Je krijgt de ruimte om gave oplossingen te bedenken die ook uitgevoerd kúnnen worden. Van de wadi’s tot de beekverlegging, van natuurmuur tot een parkeerplein dat als overloopgebied kan fungeren. Er zitten zoveel unieke elementen in Het Land van Anna: wat mij betreft een droomproject om aan te werken."
Antea Group speelde een cruciale rol in de ontwikkeling van de plannen voor Het Land van Anna. Mattijs Scholten, projectmanager: "Ik was tien jaar geleden al betrokken bij de eerste bodemsaneringen op het HaVeP-terrein. Vervolgens zijn we meegegroeid in de ontwikkelingsvraagstukken die daarna kwamen."
Van ecologisch onderzoek tot vergunningverlening, van omgevingsmanagement, kostenexploitatie tot een plan voor de beekverlegging: Antea Group mocht de afgelopen jaren op veel verschillende borden schaken. Scholten: "Ja, het is een uitdaging gebleken om een duurzame en natuur-inclusieve woonwijk te ontwikkelen. Toch hebben we laten zien dat dit goed mogelijk is én dat je zelfs een plus kunt maken."
Bouwen binnen stedenclusters
En ook op dat niveau zijn plannen nodig om meters te maken in de woningbouwopgave. Savelberg: "Nederland is het land van stedenclusters. Denk aan de driehoek Zupthen, Deventer, Apeldoorn. Of het gebied tussen Etten-Leur, Breda en Tilburg. In de ruimtes tussen die clusters liggen kansen om op beperkte schaal woningen te ontwikkelen. Maar, dit moet je uiteraard wel heel zorgvuldig en vanuit een gezamenlijk, innovatief en toekomstbestendig concept doen."
Niet te doen
De manier waarop we nu bestuurlijk zijn georganiseerd, maakt het lastig om dit van de grond te krijgen. Savelberg: "Binnen zo’n bovenregionaal stedencluster krijg je te maken met meerdere bestuurlijke lagen: gemeentes, waterschappen en soms zelfs meerdere provincies. En hiermee met een tal van lokaalgebonden visies, waarden en belangen. Op de manier waarop we nu zijn georganiseerd, wordt het steeds lastiger die innovatieve, samenhangende visie te ontwikkelen."
Drijfzand
Het Land van Anna kon rekenen op een zeer betrokken familie die het geld én het geduld had om ambities waar te maken. Savelberg: "Maar, veel ontwikkelaars en initiatiefnemers hebben dit niet. Je ziet nu al dat plannen op de lastige locaties op de lange baan worden geschoven. Niemand heeft trek in een drijfzand aan regels, eisen, belangen. Dit baart zorgen. In de stad, op het platteland: we moeten voorkomen dat we ons land feitelijk op slot zetten."
Een heel pakket aan waarden
Een project als het Land van Anna laat zien hoe lastig dit is. Savelberg: "Zelfs bij een relatief klein plan als dit, krijg je al te maken met een heel pakket aan waarden en belangen waar we als samenleving iets mee willen: natuur, stikstof, waterveiligheid, circulariteit, energietransitie. Het is bijna een onmogelijke opgave geworden om aan alles recht te doen. Laat staan dat je dit op een nóg hoger abstractieniveau doet."
Peter Savelberg is urban innovator van PS Vastgoedconcepten. Het ‘Land van Anna’ is wat hem betreft een inspirerend voorbeeld van hoe je kunt bouwen met aandacht voor natuur, omgeving en de maatschappelijke opgaven waarvoor we staan. Maar, deze plannen vragen – naast een investeerder die erin gelooft - meer dan ooit om creativiteit en een andere bestuurlijke samenwerking.
"De randen van dorpen en steden zijn interessante plekken om woningbouw te ontwikkelen", ziet Savelberg. "Zeker omdat inbreiding van steden niet hét enige antwoord is op de grote vraag naar woningen. De tijden dat we aan een stadsrand even een Vinex-wijkje uitrolden zijn echt voorbij. De locaties die nog ruimte bieden vragen om plannen waarin je ontwikkelt in samenhang met natuur, duurzame landbouw, energietransitie en waterberging."
Biomassa en cultuurhistorie
En er zijn meer plussen gemaakt. Ten zuiden van het plangebied is, ter compensatie, tien hectare laagwaardige landbouwgrond tot natuur ontwikkeld. Energietransitie en circulariteit zijn eveneens ankerpunten. Zo is Van Puijenbroek trots op de biomassacentrale die de wijk duurzaam gaat verwarmen. "Het hout waarop we stoken is dunningshout en komt van ons landgoed twee kilometer verderop: hoe circulair wil je het hebben? Daarnaast zorgt het voor 97% CO2-neutrale warmte." En dan is er nog het stedenbouwkundig plan. "Wanneer je hier over dertig jaar fietst of wandelt, zal de geschiedenis nog altijd herkenbaar zijn."
Doorgeven
Inmiddels nadert dit marathon-project de finish. Eén van de laatste stappen is de sanering van de grond, daarna kan er gebouwd worden. Van Puijenbroek: "Mijn familie is hier 150 jaar geleden gestart met textiel. We dachten dat de bodem door de decennia heen flink vervuild was geraakt, maar dit viel uiteindelijk reuze mee. Wij hebben dat helemaal hersteld en zo kunnen we het goed doorgeven."
Nalatenschap
Ruim tien jaar geleden kwamen de weefmachines tot stilstand; het markante ketelhuis blies jaren eerder al z’n laatste adem uit. Van Puijenbroek: "De textielfabriek was verouderd. Na het stopzetten van het weven en het verven kwam het HaVeP-terrein er wat verloren bij te liggen. Namens VP Capital wilden wij onderzoeken hoe we invulling konden geven aan deze plek. Maar, dan wel met de ambitie om, koste wat het kost, iets moois en duurzaams na te laten aan het dorp."
foto: Peter Savelberg
Land van Anna
Land van Anna ligt aan de Nieuwe Ley naast Landgoed Gorp & Roovert.
Vlakbij de nieuwe woonwijk staat Huize Anna, een imposante villa met parktuin, centraal. Het naastgelegen HaVeP-fabrieksterrein is grotendeels gesloopt en biedt ruimte aan 188 nieuwe woningen. De woonwijk wordt duurzaam en natuur-inclusief ingericht. De verlegging van De Nieuwe Ley is eveneens onderdeel van het project. Naast duurzaamheid, groen en water staat respect voor het industrieel erfgoed centraal. Zo worden oude bestrating en betonplaten van de voormalige fabrieksterreinen hergebruikt en komen de traditionele sheddaken (zaagtandvorm) terug in het ontwerp.
Plan op koers
Eerlijk is eerlijk, de familie kreeg weleens een punthoofd van het hele project. Van Puijenbroek: "We zijn ondernemers van huis uit. Die zijn het liefst lekker pragmatisch; denken in oplossingen. En hoewel wij op elk onderdeel met positieve intenties in dit plan waren gestapt, viel het soms tegen hoeveel procedures je nog moest doorlopen en met hoeveel instanties je moest schakelen. Gelukkig hebben partners als Antea Group en Peter Savelberg ons hier stap voor stap doorheen geloodst en het plan op koers gehouden."
Van ecologie naar waterveiligheid
Een duidelijk geval van win-win. Toch kostte het jaren om dit mogelijk te maken. Savelberg: "Die beekverlegging werd niet alleen een ecologisch vraagstuk waarvoor je allerlei onderzoeken moest uitvoeren en met allerlei lokale partijen om tafel moest. De beek ging ook over waterveiligheid. Hiervoor waren nog meer onderzoeken en afstemming nodig. Dit vraagt om geduld, een lange adem. En met hoe meer partijen je om tafel zit, hoe meer ambities erbij komen en hoe meer geld het kost. Bewonderingswaardig dat de familie toch heeft doorgezet."
Peter Savelberg, Urban innovator PS Vastgoedconcepten
Guus van Puijenbroek, Managing Director VP Capital
Mattijs Scholten, Projectmanager Milieu & Energie Zuid Antea Group
Vleermuistoren
Dit laatste mag gezegd; in het plan zijn kosten noch moeite gespaard om tot een duurzame invulling te komen. Van Puijenbroek: "Waar ik trots op ben is dat je die ambitie in zoveel verschillende elementen terugziet. Neem het natuur-inclusief wonen. Tuinen worden straks ingericht met allerlei inheemse soorten. En in het plan is volop aandacht voor beschermde soorten. Achter de luiken van de familievilla zijn vleermuiskasten opgehangen en in de tuin hebben we zelfs een vleermuistoren en uilenverblijven laten bouwen. Ingrepen waar je op voorhand niet over nadenkt. Maar, het is mooi om te zien dat ze werken."
Beek verleggen
De inpassing van de Nieuwe Ley is daar een tekenend voorbeeld van. Savelberg: "Voor de gemeente vormde de beek de natuurlijke bebouwingsgrens van Goirle: daar kon niet aan getornd worden. Maar, we weten dat de beek door de jaren heen meermaals is verlegd. Dit bracht ons op het idee om de beek een paar honderd meter naar het zuiden te verleggen en te verbreden. Zo creëerden we niet alleen meer ruimte, we deden hiermee ook recht aan de historische ligging, droegen bij aan de biodiversiteit en aan meer waterveiligheid."
Vele puzzelstukjes
Zo ontstond een plan voor een woonwijk: duurzaam en natuur-inclusief. De gemeente stond er welwillend tegenover. Te meer omdat er voor andere delen aan de zuidrand ook plannen waren. "Toch duurde het even voordat het plan de wind in de zeilen kreeg", vertelt urban innovator Peter Savelberg. Hij werd door de familie gevraagd om de plannen verder te brengen. "Tien jaar geleden kwamen we net uit de crisis; de urgentie voor woningbouw was niet groot. Daarnaast moesten we ontzettend veel puzzelstukjes leggen om dit plan mogelijk te maken: ecologie, waterberging, erfgoed, milieu. Dat is onze grootste uitdaging gebleken."
Een statige villa met parktuin, lommerrijke paden, een vriendelijk beekje. Maar ook hekwerken, loodsen, silo’s en fabriekspijpen. De zuidkant van Goirle is een rafelige rand waar dorp, landelijk gebied en industriële nijverheid elkaar ontmoeten. Een plek die nauw verweven is met de familie Van Puijenbroek. "Hier startte mijn betovergrootvader z’n textielfabriek; in de naastgelegen villa zijn vele generaties van Puijenbroek opgegroeid’, vertelt Guus van Puijenbroek - directeur van VP Capital: de investeringsmaatschappij van de familie."
De zuidrand van Goirle ondergaat de komende jaren een ware metamorfose. De plek waar anderhalve eeuw lang de HaVeP-textielfabriek draaide, transformeert tot een gebied waar wonen, natuur en duurzaamheid hand in hand gaan: het Land van Anna. Precies zoals de familie Van Puijenbroek – eigenaar van het gebied – het voor ogen had. "Alle lichten staan op groen, maar eenvoudig was ‘t allerminst", blikt Guus van Puijenbroek terug.